Utköp genom bodelning

För ett utköp genom bodelning ska bli aktuellt måste huset eller lägenheten ägas gemensamt, alternativt ingå i samboegendom eller giftorättsgods. Detta förutsätter att det inte finns något äktenskapsförord eller samboavtal som gör bostaden till enskild egendom.

När utköpet sker inom ramen för ett bodelningsavtal behöver den som köps ut inte betala någon vinstskatt. För att köpa ut sambo eller maka/make ur hus behöver köparen heller inte betala stämpelskatt för ansökan om lagfart. Inför bodelningen utgår ni från en tänkt försäljning för att räkna ut summan för utköpet.

Värdera bostaden

Börja med att kontakta två eller tre mäklare som kan värdera bostaden. Det räcker med muntliga värderingar, som ofta är kostnadsfria. Medelvärdet av värderingarna kan ni använda som marknadsvärdet på bostaden.

Dra av mäklararvode

Vid en försäljning hade ni troligtvis betalat ett mäklararvode. Detta slipper den som blir utköpt – därför ska ett tänkt arvode dras av i beräkningen. Ni kan hitta ungefärliga mäklararvoden online eller fråga mäklarna som värderar er bostad.

Dra av vinstskatt

När en bostad, eller del av bostad, säljs med vinst ska säljaren betala 22 % i vinstskatt. Detta slipper ni också vid bodelning – men den som bor kvar kommer att behöva betala skatt vid en eventuell senare försäljning. Räkna därför ut hur mycket eventuell vinstskatt en försäljning skulle medföra och dra av den från beräkningen.

Exempel för att räkna ut vinstskatt

Marknadsvärde: 4 000 000 kr
– Inköpspris: 3 000 000 kr
– Renoveringar: 80 000 kr
– Tänkt mäklararvode: 70 000 kr
= Vinst: 850 000 kr

Vinstskatt (850 000 x 22 %) = 187 000 kr

Räkna ut summan för utköp

Nu drar ni av det tänkta mäklararvodet och vinstskatten från marknadsvärdet och delar resultatet med två för att få summan för utköp.

Exempel

Marknadsvärde: 4 000 000 kr
– Vinstskatt: 187 000 kr
– Tänkt mäklararvode: 70 000 kr
= 3 743 000 kr

Delat på två: 1 871 500 kr

Övertagande av bolån

Om du tar över ett bolån på bostaden ska hälften av lånesumman dras av från summan för utköp. Kom ihåg att det är banken som avgör om det är möjligt för den som bor kvar att ta över bolånet.

Exempel

Summa för utköp: 1 871 500 kr
– Hälften av bolånet: 1 000 000 kr
= Den som köps ut får 871 500 kr vid bodelningen

Vanligt utköp

Om bostaden inte ingår i er samboegendom eller giftorättsgods kan ni göra ett vanligt utköp med överlåtelseavtal (för bostadsrätt) eller köpekontrakt (för hus). Den som köpts ut ska deklarera bostadsförsäljning och vinstskatt ska betalas in följande år. Den som köpts ut har rätt att dra av 50 % av kostnaderna för reparationer, underhåll och annat i deklarationen. Läs mer om att deklarera bostadsförsäljning här. För att köpa ut någon ur hus ska lagfartskostnader betalas av den som bor kvar.

Precis som vid utköp genom bodelning utgår ni ifrån bostadens marknadsvärde och ett tänkt mäklararvode. Den resulterande summan multipliceras sedan med den ägarandel som utköpet gäller, för att få summan för utköp. Formeln för hur mycket som ska betalas till den som köps ut är alltså: (marknadsvärdet – mäklararvode) * ägarandel = summan att betala.

Exempel

Marknadsvärde: 4 000 000 kr
– Tänkt mäklararvode: 70 000 kr
= 3 930 000 kr

Multipliceras med ägarandel (50 %): 1 965 000 kr

Här är det viktigt att ni inte drar av någon lånesumma som ska tas över av den kvarboende, eftersom det i så fall blir fel i skatteuträkningen, och köparen kommer att behöva betala en mycket högre skatt vid senare försäljning.

Läs mer om boendeekonomi och separation

• Se våra sammanställda tips för separation och skilsmässa
• Läs mer om bolån vid separation och skilsmässa
• Läs mer vad ni kan tänka på kring bodelning mellan sambo
• Läs mer vad ni kan tänka på vid skilsmässa och bodelning
• Få familjejuridisk hjälp och rådgivning genom vår samarbetspartner Lexly
• ICA Försäkring berättar vad som gäller för försäkringar vid skilsmässa och separation
• Våra tips för att deklarera bostadsförsäljning