Så granskar du bostadsrättsföreningens ekonomi

Det första du bör göra när du hittat en bostadsrätt är att titta på bostadsrättsföreningens ekonomi, så du inte köper en bostad i en förening med dålig ekonomi. Skulle föreningen vara dåligt skött eller ha en ansträngd ekonomi, kan det innebära höjningar av den avgift som du betalar till föreningen.

När du köper en bostadsrätt blir du delägare i bostadsrättsföreningen, därför är det viktigt att du vet vad du som delägare köper in dig i. Detta gör du genom att syna föreningens senaste årsredovisning. Mäklaren ska kunna förse dig med den om den inte finns på annonssidan där du hittat bostaden.

Nyckeltal i årsredovisningen

Genom att titta på några utvalda nyckeltal och läsa förvaltningsberättelsen går det att få en överblick av föreningens ekonomi.

Skuldsättning och ränteavgifter

Börja med att kolla föreningens skuldsättning. Om föreningen har en skuldsättning på 10 000 till 15 000 kr/kvm eller mer, så räknas det som en högt belånad förening. Höga lån innebär att föreningen är räntekänslig, vilket i sin tur innebär att de kan behöva höja månadsavgiften om räntorna går upp. För att få fram skuldsättning per kvadratmeter, dividerar du föreningens skulder med bostadsrättsytan i föreningen.

ICA Banken godkänner bara föreningar som har en belåning på max 15 000 kr/kvm.

Soliditet och likviditet

När man bedömer föreningens ekonomiska ställning kan man också titta på soliditet och likviditet. Detta kan du räkna ut med hjälp av balansräkningen i årsredovisningen.

Soliditet är hur stor del av föreningens tillgångar som är finansierade med egna medel, t.ex. genom insatser.

Soliditet = Eget kapitel / Totala tillgångar

Likviditet är föreningens förmåga att betala på kort sikt. Det mäts genom att jämföra omsättningstillgångarna med kortfristiga skulder.

Likviditet = Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder

Intäkter

Kolla upp vilka intäkter föreningen har. Det vanligaste är att intäkterna kommer från medlemmarnas årsavgifter. Det är dock vanligt att föreningar kan ha intäkter från att de hyr ut lokaler i fastigheterna till exempelvis butiker eller företag.

Månadsavgift

I tider när räntan går upp, finns risk att bostadsrättsföreningarna kan komma behöva höja månadsavgifterna, eftersom de också drabbas av stigande räntor när de lägger om sina lån för fastigheterna. Det kan vara svårt att se i årsredovisningen om en förening behöver höja sina avgifter.

Om föreningen har lån som snart löper ut är risken stor att avgifterna kan höjas. Det gäller om lånen varit låsta till en väldigt låg ränta tidigare och ränteläget är högre vid omläggningen.

Du kan även kontakta någon i styrelsen i bostadsrättsföreningen och höra dig för om de planerar höja sina avgifter framöver.

Vilken typ av förening är det?
Äkta eller oäkta?

Hyr föreningen ut mer än 60 % av fastighetens yta klassas som den som en oäkta förening. Det kan innebära att man har en lägre månadsavgift för de boende i föreningen, eftersom en större andel av intäkterna kommer från uthyrningsverksamheten.  

Bra att tänka på - Säljer du en lägenhet i en oäkta förening betalar du 25 % i vinstskatt och du har inte rätt att ansöka om uppskov av vinst.

I en äkta förening betalar du 22 % i vinstskatt vid försäljning av din lägenhet. Om du köper nytt i samband med försäljningen har du även möjlighet att ansöka om uppskov av vinst. Läs mer om vad är skillnaden mellan äkta och oäkta förningar?

Bostadsrättsföreningar med få lägenheter

Små föreningar är ofta mer ekonomiskt utsatta, eftersom det är färre hushåll som delar på kostnaderna. Är det färre än 10 bostadsrätter i föreningen bör du vara vaksam.

Om du ska låna till köp av bostad hos ICA Banken, godkänner vi bara föreningar som har minst 10 bostadsrätter.

Äger bostadsrättsföreningen marken?

Om föreningen inte äger marken som husen står på, är de mer ekonomiskt utsatta. Detta på grund av att kommunen kan höja markhyran vid en omförhandling. Om markhyran går upp, kan det innebära att föreningen måste höja månadsavgiften.

Planeras renoveringar eller fastighetsunderhåll?

En bostadsrättsförening ska avsätta pengar för framtida underhåll, men långt ifrån allt underhåll kan finansieras av avsatta medel för detta.

Kontakta gärna någon i styrelsen i föreningen och hör för dig om hur underhållsplanen ser ut. Det kan också vara bra fråga hur de större underhållen är tänkta att finansieras? Tänker man låna pengar, använda sparade medel eller göra ett kapitaltillskott i form av avgiftshöjningar?

Mer läsning på ämnet boendeekonomi

• Bolåneguide - En guide för dig som ska låna till en bostad.
• Hur mycket får jag låna? - Få en uppfattning om vad du skulle kunna ta i bolån och köpa bostad för utan att vi tar en kreditupplysning.
• Lånelöfte - Räkna och ansök om ett lånelöfte för bolån.
• Bostadsrättslån - När du vill köpa en bostadsrätt.