Undersökningsplikt och dolda fel vid bostadköp

Undersökningsplikt när du köper en bostad

Enligt lagen har du som köpare ett stort ansvar att ta reda på bostadens skick innan köp. Den så kallade undersökningsplikten är mycket omfattande och täcker in allt du kan se med blotta ögat i alla utrymmen – men också avlopp, badrum, elinstallationer, ventilation, radonhalt och annat. Handlar det om ett fritidshus med egen brunn måste du dessutom själv undersöka vattenkvaliteten genom en vattenanalys.

Fel som du borde ha kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning är aldrig säljarens ansvar, i vissa fall även om denna lämnat uppgifter som inte stämmer. Undersökningsplikten gäller som sagt också sådant som inte syns, men som man kan förvänta sig utifrån bostadens ålder, vilket skick den är i, eller om priset är ovanligt lågt. Som köpare är det därför vanligt att anlita en besiktningsman som går igenom bostaden innan man skriver på köpeavtalet.

Vilket ansvar har mäklaren?

Mäklarens ansvar sträcker sig till att skriftligen och muntligen informera köparen om dennes undersökningsplikt och vad den innebär. Mäklaren är däremot inte ansvarig för att köparen faktiskt undersöker bostaden, och bär heller inget ansvar om bostaden visar sig ha dolda fel.

Överlåtelsebesiktning när du säljer en bostad

Som säljare har du ingen bindande upplysningsplikt, men du får givetvis inte ljuga om bostadens skick. Du är däremot ansvarig för dolda fel som upptäcks efter försäljningen: i tio år för en fastighet och två år för bostadsrätt. Det kan alltså innebära att du får betala tillbaka en del av priset för bostaden, eller blir dömd till skadestånd.

Särskilt allvarligt är det om köparen anmäler ett större fel inom ett år efter köpet. Då kan kontraktet och köpet hävas. Funderar du på att sälja din bostad kan det alltså vara värt att låta göra en överlåtelsebesiktning. Du kan nämligen inte bli ersättningsskyldig för fel som du informerat köparen om. Ett alternativ är att teckna någon av de dolda fel-försäkringar som finns på marknaden. Den täcker kostnader för de eventuella dolda fel som kan visa sig inom tio år efter överlåtelsen.

Vad räknas som dolt fel?

De fyra kriterierna som ett fel måste uppfylla för att gälla som ett dolt fel är:

• Felet har uppstått innan du köpte huset.
• Felet har inte gått att upptäcka, ens vid en noggrann besiktning.
• Det är inte ett fel som kan förväntas med tanke på bostadens ålder, skick och användning.
• Det är ett fel som påverkar bostadens marknadsvärde.

Som exempel kan ett läckande tak i en nybyggd villa räknas som ett dolt fel, medan det inte gör det i ett äldre hus med gammalt tak. På samma sätt är en vattenskada troligtvis ett dolt fel i ett nyrenoverat badrum med felaktigt tätskikt, men däremot inte i ett gammalt badrum som inte renoverats på länge. Som köpare förväntas du inse att olika typer av skador är vanliga i ett äldre hus, i våtrum med äldre standard eller liknande.

Exempel på dolda fel

Bland de dolda fel som kan ge sig till känna efter ett bostadsköp är några av de vanligare:

Dolda fel i badrum och andra våtutrymmen.

Fukt, mögel och röta i våtutrymmen beror ofta på dålig ventilation eller bristande fuktspärrar. Det kan också handla om en felplacerad golvbrunn.

Dolda fel i avlopp

Gamla eller felaktigt installerade avlopp – inte minst enskilda avlopp i anslutning till fritidshus – kan leda till stopp, dålig lukt och vattenläckage.

Dolda fel med elen

Hit hör elledningar som är feldragna eller på annat sätt felaktigt installerade – till exempel med otillräcklig kapacitet för den faktiska elanvändningen.

Dolda fel med taket

Ett tak som visar sig läcka in vid kraftigt regn är inte helt ovanligt. Här gäller som sagt att ett tak som inte setts över på många år kan förväntas läcka på ett annat sätt än ett nylagt eller nyrenoverat tak.

Dolda fel i konstruktionen

Husets bärande konstruktioner – stomme, grund, bjälkar eller takstol – kan visa sig ha dolda fel, såsom röta eller fuktskador.

Dolda fel i ventilationen

Feldimensionerad ventilation är svår att upptäcka men kan visa sig genom dålig luft och mögel. Ventilation som inte dras rätt kan också leda fukt in i isoleringen och skapa problem över tid.

Om du upptäcker ett dolt fel

Om du upptäcker ett dolt fel efter bostadsköp ska du klaga till säljaren. Det finns inga formella krav på hur du klagar, men det är alltid bäst att göra det skriftligen, till exempel via epost. Detta kan du alltså göra inom tio år för en fastighet och inom två år för en bostadsrätt. Det är viktigt att klagomålet görs så snart du upptäcker felet.

Om en tvist uppstår är det bäst att kontakta jurist för rådgivning. Vissa medlemsorganisationer erbjuder gratis rådgivning av jurist, byggnadstekniker och liknande. Om tvisten hamnar i domstol har du nytta av en hemförsäkring med rättsskydd.

Läs mer om bostadsköp

• ICA Försäkring förklarar vad dolda fel-försäkring innebär
• Läs om ICA Försäkrings hemförsäkringar där rättsskydd ingår
• Läs mer om vad som är viktigt att tänka på vid husköp
• Läs mer om vad som är viktigt att tänka på vid köp av bostadsrätt
• Tips för att välja mäklare

Dags att köpa nytt? Utforska våra bolån