Dina rättigheter när du hyr i andra hand

Vad är en rimlig hyra?

Hyresrätt

Hyran ska motsvara vad uthyraren själv betalar, plus som mest 15 procent extra om lägenheten är möblerad. Utöver det kan du behöva betala för el och internet om det inte ingår i hyran. Om du anser hyran inte är rimlig kan du vända dig till hyresnämnden och begära att få prövning. Hyresnämnden kan besluta att du ska få tillbaka en del av hyran du redan betalat.

Bostadsrätt

Här gäller vanligtvis att hyran i stället är kostnadsbaserad.* Förutom driftskostnader och eventuell månadsavgift räknas också ”kapitalkostnad” in. Den ska motsvara avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, oavsett hur mycket lån ägaren har på bostaden. Om du tycker att hyran verkar för hög kan du få saken prövad i hyresnämnden. Du kan dock inte få tillbaka hyra som du redan har betalat.

Höjning av andrahandshyran

Om uthyraren vill höja hyran ska du som är hyresgäst få ett skriftligt meddelade med mejl eller brev. Där ska den nya hyran framgå och när den börjar gälla. Uthyrarens adress ska också finnas med, tillsammans med information om hur du kan få en prövning i hyresnämnden om du inte tycker att höjningen är rimlig. Från att du får meddelandet har du två månader på dig att svara att du motsätter dig höjningen.

Om ni inte kan komma överens kan också uthyraren gå till hyresnämnden för att få en bedömning om hyran är skälig.

Uppsägningstid – vad gäller?

Hyresrätt

Som hyresgäst har du alltid rätt att säga upp hyresavtalet till det månadsskiftet närmast efter tre månader från uppsägningen. Om ni har satt en kortare uppsägningstid i avtalet gäller den för dig som hyresgäst. Uthyraren är bunden av uppsägningstiden enligt lag, alltså tre månader, även om kortare uppsägningstid står i ert avtal. Enda undantaget är om ni har en längre uppsägningstid än tre månader i avtalet.

Bostadsrätt

När det gäller bostadsrätt* får hyresgästen alltid säga upp avtalet till det månadsskiftet närmast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden har däremot tre månaders uppsägningstid, oavsett avtalad uppsägnings- och hyrestid.  

Har uthyraren rätt att gå in i bostaden?

Nej, uthyraren har inte rätt att gå in utan ditt tillstånd. Skulle hen göra det utan lov räknas det som hemfridsbrott och du kan polisanmäla. Undantag är om det krävs för ett akut arbete, till exempel vid en vattenläcka. Uthyraren ska också kunna visa bostaden inför framtida uthyrning eller försäljning, men behöver avtala tid med dig som är hyresgäst. Om du vägrar ge tillträde kan uthyraren ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, till exempel för planering av kommande renoveringar och liknande.

Vad täcker hemförsäkringen vid andrahandshyra?

Du som hyr i andrahand behöver ha en egen hemförsäkring för att skydda dig och dina saker, exempelvis om det skulle bli inbrott. Om du skulle råka ha sönder något kan värden dessutom kräva dig på ersättning. Därför är det viktigt att du har en egen hemförsäkring som kan hjälpa dig.

Ett exempel där du har möjlighet till ersättning från hemförsäkringen är om du har glömt en kastrull på spisen så att det börjat brinna i köksfläkten. Uthyraren kan däremot inte kräva ersättning av dig om det rör sig om normalt slitage eller rena olycksfallshändelser som inte har med oaktsamhet att göra.

Viktigt att veta! 

Har ni kommit överens om i hyresavtalet att du ska ersätta skador som uppkommer under din hyrestid är det avtalet som gäller i första hand. Du kan inte få ersättning från hemförsäkringen för skador som beror på rena olyckshändelser eller normalt slitage.

Hur fungerar besittningsskydd?

Besittningsskydd innebär att man kan ha rätt att bo kvar även om hyresavtalet avslutas. Huvudregeln är dock att besittningsskydd inte gäller för dig som andrahandshyresgäst.

Om du har hyrt hela lägenheten i minst två år, och uthyrningen har skett med hyresvärdens tillstånd, kan du ändå få ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att om uthyraren säger upp kontraktet utan giltig grund så kan du ha rätt till ersättning för att du inte får bo kvar. Om du hyr en bostadsrätt* i andra hand kan du varken få besittningsskydd eller indirekt besittningsskydd.

Rätt till andrahandskontrakt

När du ska hyra i andra hand har du rätt till ett skriftligt hyresavtal. Det är det bästa sättet att tydliggöra vad som gäller mellan dig och uthyraren – och bevisa vad ni faktiskt kommit överens om, ifall problem skulle uppstå.

---

*) Här menar vi Privatuthyrningslagen, som gäller för den första ägda bostaden som uthyraren hyr ut. Om uthyraren hyr ut fler än en bostad gäller hyreslagen för de uthyrningar som hyrs ut efter den första uthyrningen. Då gäller liknande regler som för hyresrätt.